เพราะปกติแล้วในการกู้ซื้อบ้านกับธนาคารต่างๆ จะมีโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำในช่วง 2-3 ปีแรก แต่หลังจากนั้นดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นไปตามเงื่อนไข เช่น ปรับเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว หรือ MLR แล้วมีตัวลบ (MLR-) ทำให้บิลค่างวดของเรา มีเงินที่ต้องจ่ายเป็นค่าดอกเบี้ยสูงกว่าเงินต้นเสียด้วยซ้ำ และกว่าจะผ่อนบ้านหมด คงต้องใช้เวลานานนับสิบปี และทำให้ผู้กู้มีภาระหนักขึ้น

 

จากสาเหตุดังกล่าว ผู้ที่กำลังผ่อนบ้านอยู่ เมื่อใกล้จะหมดโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำ ควรรีไฟแนนซ์บ้านกับแหล่งเงินกู้ใหม่ ที่มีดอกเบี้ยที่จูงใจให้เราอยากย้ายธนาคาร แต่การรีไฟแนนซ์บ้าน คงไม่ใช่แค่เรื่องของอัตราดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว จนลืมคำนึงถึงค่าใช้จ่ายหรือเงื่อนไขอื่นๆ วันนี้ผมมีเคล็ดไม่ลับในการ รีไฟแนนซ์บ้าน อย่างไร ให้ประหยัดเงินในกระเป๋า มาฝากกันครับ

 

อัตราดอกเบี้ย..ยิ่งต่ำยิ่งดี

 

 

การรีไฟแนนซ์บ้าน หรือการกู้เงินก้อนใหม่กับสถาบันการเงินอื่น เพื่อนำไปชำระหนี้เดิมที่เห็นผลและคุ้มค่านั้น เราต้องมองหาอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงกว่าเดิม โดยเมื่อเราได้ข้อมูลอัตราดอกเบี้ยจากสถาบันการเงินต่างๆมาแล้ว ก็ลองมาตรวจสอบดูส่วนต่างดอกเบี้ย โดยนำข้อมูลสินเชื่อในสัญญากู้ซื้อบ้านอันเก่า มาเปรียบเทียบกับกับสัญญาเงินกู้ที่จะรีไฟแนนซ์บ้านฉบับใหม่ รวมถึงค่าใช้จ่ายเมื่อรีไฟแนนซ์ไปยังธนาคารใหม่ว่า สามารถประหยัดค่างวดลงได้เยอะหรือไม่ เพราะแต่ละปี สถาบันการเงินต่างๆ จะแข่งกันออกโปรโมชั่น อัตราดอกเบี้ยที่จูงใจมากขึ้นเพื่อดึงดูดลูกค้า หน้าที่ของเราคือ ต้องหมั่นตรวจสอบว่าอัตราดอกเบี้ยที่ไหนดีที่สุด โดยเปรียบเทียบกับดอกเบี้ยที่ใช้บริการอยู่กับธนาคารเดิม หากคำนวณตัวเลขแล้วว่าคุ้มค่า ก็ดำเนินการรีไฟแนนซ์ได้ทันที

 

อย่างมองข้าม..ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้าน

 

 

การรีไฟแนนซ์บ้าน เราจะต้องรู้ค่าใช้จ่ายโดยรวมทั้งหมดเสียก่อน โดยคำนวณตัวเลขในอนาคตล่วงหน้าก่อนรีไฟแนนซ์ทุกครั้ง ยิ่งทำละเอียดมากเท่าไรก็ยิ่งดี

 

- กรณีที่จะรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารเดิม โดยยังไม่ครบกำหนด 3 ปี จะมีค่าปรับการไถ่ถอนก่อนกำหนดตามสัญญาที่มีอยู่ ประมาณ 2-3 เปอร์เซ็นต์ ของวงเงินกู้ ซึ่งขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร ดังนั้นจึงไม่แนะให้รีบรีไฟแนนซ์ก่อนครบกำหนดเวลา ก็จะช่วยลดค่าใช้จ่ายส่วนนี้ลงไปได้มากทีเดียว

- ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ย MLR ของแต่ละธนาคาร ตัวเลขจะอยู่ที่ 6-7 เปอร์เซ็นต์  ดังนั้นเราจึงควรใส่ใจกับ  MLR- หรือตัวลบที่ต่อท้ายอัตราดอกเบี้ย ยิ่งลบมากเท่าไรยิ่งดีต่อเราเท่านั้น

- ค่าธรรมเนียมการจัดการสินเชื่อตามสัญญาใหม่ ประมาณ 0-2 เปอร์เซ็นต์ ของวงเงินกู้ใหม่

- ค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาสินทรัพย์ใหม่ของแต่ละธนาคารจะไม่เท่ากัน ปกติแล้วจะอยู่ราวๆ 0.25-1 เปอร์เซ็นต์ ของราคาประเมิน

- ค่าธรรมเนียมการจดจำนองที่ดิน ประมาณ 1 เปอร์เซ็นต์ ของวงเงินที่ขอกู้เท่ากันทุกธนาคาร โดยค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จะจ่ายให้กับกรมที่ดิน

- ค่าอากรแสตมป์ ประมาณ 0.05 เปอร์เซ็นต์ ของวงเงินกู้ใหม่

- ค่าทำประกันภัยให้บ้าน ส่วนใหญ่เป็นการทำประกันอัคคีภัย หรือการทำประกันชีวิตที่ธนาคารขายคู่สินเชื่อบ้าน ฯลฯ

 

รีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือ รีเทนชั่น (Retention) แบบไหนดีกว่ากัน

 

 

สำหรับผู้ที่ผ่อนบ้านมาครบ 3 ปี ตามสัญญาเงินกู้บ้านแล้ว ถ้าเราไม่คิดทำอะไรเลย ก็คงต้องทนผ่อนค่างวดต่อไปเรื่อยๆ จนกว่าเงินต้นหมด โดยก็ต้องเสียดอกเบี้ยแพงขึ้นให้กับธนาคาร ดังนั้นเราจึงต้องหาทางลดดอกเบี้ยโดยด่วน ซึ่งก็มีทั้งวิธีการรีไฟแนนซ์ (Refinance) คือ การชำระเงินกู้ที่มีอยู่เดิมด้วยเงินกู้ใหม่ โดยเปลี่ยนไปใช้สถาบันการเงินแห่งใหม่ เพื่อลดอัตราดอกเบี้ยให้น้อยลง และการรีเทนชั่น (Retention) หรือการขอเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้กับธนาคารเดิม

 

ข้อดีของการรีไฟแนนซ์ อยู่ที่การมีโอกาสเลือกอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จากสถาบันการหรือธนาคารต่างๆได้หลากหลายกว่า เพื่อให้ได้ดอกเบี้ยต่ำที่สุดในเงื่อนไขที่ดีที่สุด ณ เวลานั้น แต่ก็มีค่าใช้จ่ายจิปาถะในการรีไฟแนนซ์ใหม่ เช่น ค่าธรรมเนียมการจดจำนองที่ดิน  , ค่าจัดการสินเชื่อตามสัญญาใหม่, รวมถึงความยุ่งยากในการเตรียมเอกสารต่างๆ

 

ส่วนข้อดีของรีเทนชั่นคือ ความสะดวกรวดเร็วในการขอลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ อนุมัติเร็ว ไม่ยุ่งยากในการเตรียมเอกสาร และมักไม่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมต่างๆเหมือนการกู้ใหม่  แต่ดอกเบี้ยอาจลดไม่มากเมื่อเทียบกับการรีไฟแนนซ์ไปยังสถาบันการเงินแห่งใหม่ ซึ่งการทำรีเทนชั่น บางธนาคารอาจกำหนดวงเงินกู้คงเหลือไม่ต่ำกว่า 5 แสนบาท หรือ 1 ล้านบาท ผู้กู้จึงต้องคำนวณเองว่าวงเงินกู้ที่เหลือกับการรีไฟแนนซ์แบบใดจะคุ้มค่ากว่ากัน

 

สรุปว่า ประโยชน์ของการรีไฟแนนซ์บ้านก็คือ การทำให้เราได้ดอกเบี้ยที่ถูกลง ช่วยลดภาระการผ่อนเงินงวดให้น้อยลง และในช่วงที่ดอกเบี้ยมีแนวโน้มสูงขึ้น การรีไฟแนนซ์เพื่อไปรับโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยคงที่ ก็เป็นวิธีหนึ่งในการป้องกันความเสี่ยงเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่ควบคุมไม่ได้นั่นเอง ทั้งนี้ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้านใหม่ทั้งหมด จะมีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยอยู่ราวๆ 2-3 เปอร์เซ็นต์ ของวงเงินกู้ บางกรณีเราสามารถประหยัดค่าธรรมเนียมในการจดจำนองใหม่ได้ ถ้าเราเลือกที่จะใช้บริการกับธนาคารเดิม และหากพิจาณาดีแล้วว่า การรีไฟแนนซ์แบบใดคุ้มค่าและช่วยประหยัดเงินในกระเป๋าได้ ก็ลงมือลุยได้เลยครับ